多伦多5年不吃不喝够买房 进最难负担城市之列

one

多伦多进入最难以负担城市之列
$ h0 o9 a; Z$ u* a. q% B( ZDemographia International周一发表的报告书研究加拿大、美国、英国、澳洲、新西兰和爱尔兰共272个大都会市场后，唿吁各国政府允许在城市边缘地区兴建更多房屋、以帮助降低成本。报告书说以中位房屋售价与中位家庭收入比较时，去年温哥华房屋市场是世界上最难以负担的城市;多伦多亦首次被列为最难以负担的城市;满地可归类为严重难以负担的城市。
报告书撰写人以去年第三季房屋价值中位数字除以家庭税前年入中位数字所得的数值排名，然后归纳为四大类：最难以负担城市(severely unaffordable)、严重难以负担城市(seriously unaffordable)、中等难以负担城市(moderately unaffordable)和可以负担城市(affordable)。

1 L0 L" b( t( p) `. F. _

0 u+ H% i  A* V6 ]' f

最难以负担城市列表

) V1 \( P; r6 l2 V; q研究以一个「中间倍数」(median multiple)作为比较的标准。这个指标，是屋价的中位数与家庭总收入中位数的比率。数字愈高代表愈难负担。目前温哥华的中位数屋价是540,900元，中位数家庭入息是58,200元，温哥华的「中间倍数」是9.3。
报告发觉温哥华的房屋是「最难以负担」(severely unaffortable)的城市。其次是澳洲的雪梨(Sydney)，它是6国之中，第二个最昂贵的地产市场。
% H; h) e2 t" {+ b4 G9 r
报告以「中间倍数」高于5.1，视为「最难以负担」，其他属于「最难以负担」的卑诗省城市有维多利亚(7.9)、阿波斯福(6.6)，以及基隆拿(5.9)。
卑诗省以外第二高「中间倍数」的加国城市是多伦多，是5.2，满地可居第三，是4.9。多伦多是首度成为「最难以负担」城市。在前缘公共政策中心28个受调查加国城市中，今年的「中间倍数」的中位数是3.7，去年则是3.5。

2 \/ Y$ B& G  J" G; U- D4 ?) l+ C

多伦多进入最难以负担城市之列

" M6 N0 z6 ^4 ?报告将屋价高涨归咎城市扩张 呼吁周边地区多建屋
研究员考克斯(Wendell Cox)认为，推高屋价的罪魁祸首是一些强化都市的政策，它限制了都市周边地方的住宅社区发展：「城市规划人士认为我们应停止不断扩大城市，他们甚至使用贬义字---肆意扩展(sprawl)。对他们来说，这等同罪咎。要在城市边缘发展新房屋十分困难，在廉价土地发展边缘房屋的祕密是扩大房屋业主的数字。」
报告指出市区土地用途政策造成世界各大城市的房屋价格昂贵至人们几乎无法负担，包括温哥华、多伦多与满地可。

市镇学会指过份简化
% c) K3 Q" o8 ?0 V: E6 ^不过，加拿大市镇学会(Canadian Urban Institute)署理行政总裁姬尔摩(Brent Gilmour)指出报告书过份简化令房屋价格难以负担的其他因素，例如区域地产市场和经济状况。
他说报告书亦没有把「聪明」市镇策划的财经、社会与环保好处包括在内。它们包括较低基建成本、减少舟车劳顿和为不驾车人士而设的城市。
/ v$ z' O3 z) r: F; ]姬尔摩在多伦多说：「你需看看社区内左邻右里的生活素质，看看居民能否步行或以单车代步，附近是否有公园与其他康乐设施。该研究报告没有顾及这些东西。」
4 |! l8 `( i3 k- a: Q5 j0 j  z姬尔摩说加拿大大城市策划就住宅区时顾及投资回报，传统策划模式是在大幅土地上兴建，需要建更多道路、更多水渠和更多电力配合。这些长远的成本可能没有在屋价中反映出来。
他说新市镇同时需配合照顾耆老的需要。行动不便的老人家居住边缘地区可能感到弧独。
葛克斯反驳时指出，新房屋发展区兴建新道路和交通服务的成本与市区密集政策造成房屋与租金昂贵相比只是鸡毛蒜皮。他说：「自由市场应该允许土地发展。城市边缘的土地应该开放发展，不需策划者规定在什么地方发展。」
加拿大城市负担指标
6 s% c, i+ c5 ^: w温哥华：是加拿大28个主要房屋市场中最难以负担的城市，也是在爱尔兰、英国、新西兰、澳洲和加拿大的272个大都会房屋市场市场中最难以承担的城市。
多伦多：难以负担指标从4.8攀至5.2，首次列入最难以负担城市。
7 c4 J% E3 a& c  t2 @+ V卡尔加里与埃德蒙顿：过去四年攀两点后，屋价首次略降，稍缓缓重担。
蒙特利尔：指标为4.9，首次迈向「最难以承担」(5以上)的类别;看来满地可在70年代订立的市区增长限制已饱和，土地供应日趋紧张。
! `, r7 M, R% Y: E7 Y; H  T" Z3 H温尼伯：继续缓慢地丧失屋价可以负担的地位，指标从过去四年介乎2.7至3.0之间攀至3.3。
4 g4 k2 ]7 s3 C' c% `/ {' |下半年房产将更难负担？
. ^& N. y2 S* L& o无独有偶，除了“边境公共政策研究中心”，本国其他的经济研究机构也注意到了多伦多地区房产日益难以负担的情况。
, v9 Y1 O1 q/ ]' }: F近日，本国大型商业银行之一的加鼎银行(Desjardins Bank)公布了住房负担能力指数(housing affordability index)报告。该行的专家发现，受房价上涨的影响，去年第4季度多伦多地区居民的房屋负担能力继续恶化，出现了自第三季度之后，连续两个季度的下滑。
. I  @; Y- w) g5 ~$ o; P# X9 z4 @5 p: T' |加鼎银行的经济学家Hélène Bégin女士回顾，在2006年至2007年本国房地产高峰期间，多伦多属于住房难负担城市，但是2008年第四季度的房价下跌、按揭率大降使得本市住房变得较易承担。不过，09年、特别是09年下半年房价的强势回升，完全抵消了历史最低按揭率给消费者带来的优势；再加上本地就业没有多少好转、收入水平跟不上房价，多伦多再次进入住房难负担城市之列。
: I! l2 i) N9 z: S* }Bégin女士预测，随着房价在2010年第一季度的继续走高，未来几个月内多伦多住房将变得难承担；而下半年将上涨的房贷利率也将进一步挫伤住房负担能力。据加鼎银行预测，今年下半年经过调整后按揭率至少比现在高一个百分点。
1 i+ ^6 `7 g! p: f. Y9 e# g加拿大咨议局(Conference Board of Canada)近日的报告也称，本国28个市场中有19个在2009年的房价年涨幅度超过了长期平均水平。据预计，多伦多、汉密尔顿(Hamilton)、St. Catharines和Kingston在短期内仍将是卖方市场，这将进一步侵蚀居民的房产负担力。