--- 请教 --- 关于买房的地税和维修费

chenyunvip · 发表于 2011-8-12 20:02

大家好  请教下

  购买房产时涉及的地税和Maintenance Fees有什么区别呀？

  地税是购买房产时一次性支付给国家的吗？

  Maintenance Fees 是按月支付给谁的呢？能够享受什么样的维修服务呢？

  购买公寓和购买house/townhouse 这方面有什么区别呢？

chenyunvip · 发表于 2011-8-12 20:14

本帖最后由 chenyunvip 于 2011-8-12 21:20 编辑

家园上发现的给刚来和将来的新TX分享下

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新移民买房系列买房的必备知识
很多移民朋友已经准备或者着手买房，买房对于多数人来说是人生最大的一笔投资，又面临在异国他乡，很多情况都不了解，因此的记者根据各方面的信息，整理出系列文章，希望能够对大家有所帮助。第一篇为买房必备知识。
北美的房屋类型
1. 常见的房屋类型
下面左侧为英文，括号中分别为国语与粤语说法
House (独立屋)
业主拥有房屋和地皮的产权。
Duplex House (双拼屋，马屋)
同一屋顶下的两套住宅联在一起，可以是一左一右、一前一后，偶尔也有一上一下，以一左一右居多。业主拥有自己那一半的房屋和地皮的产权。
Townhouse (城市屋、镇屋)
左右均有墙壁与类似房屋相连的小住宅，通常各自有独立的门口，多个不同家庭拥有地皮的产权。
Apartment / Condominium (公寓、公寓)
有共同大门的多层单位，多个不同家庭拥有地皮的产权。
Mobile Home (活动屋)
可移动的房屋，需要停放在购买或租赁的土地上。
以上类型中，House和Duplex House需要每年向政府缴纳地税。Townhouse和Apartment需要向物业管理单位缴纳管理费。
另外需要注意Townhouse和Apartment中也有不带地皮的，并且居住权带有期限的，称为leasehold，leasehold的物业通常便宜很多。
2. Apartment的类型
单间（Single Room）
拥有独立房间，但厨房和厕所需与他人共享
单人开放间（Bachelor Apartment）
拥有独立房间，但房间没有间隔，有厨房和厕所
N室一厅（One Bedroom and more）
具有一个厅和一个或者多个的卧室。
另有卫生间(带厕所﹑洗脸池﹑洗澡设备)及放衣物的壁橱
有独立厨房：带洗碗池﹑碗橱﹑台面﹑炉具﹑冰箱等。
3. 售房带有基本装修
北美出售的房产都已做了基本装修: 墙面做了粉刷，地面使用地板或者地毯，窗户带有窗帘，洗浴设施和厨房设施（橱柜、水池、炉具、冰箱）都已齐备，如果对装修的要求不高，搬入即可住人。

经纪的作用
1. 经纪能够帮到你很多
在加拿大买房，通常都通过经纪进行，如果你是买房，不需要向经纪支付任何费用。买房经纪与卖房经纪分享售房业主所付出的提成。
地产经纪都经过了正规培训和严格考核。一个地产经纪得到执照前，要看懂很多法律上的资料并通过考试，从建筑物构造，到国家，省，市三级的合同法规，到银行贷款操作运用，借款法规，行业规则，土地管理制度，所有权制度，变更，转让，继承，评估，房地产租凭管理，税务，地产销售技能等等都要读到。得到执照后，每年也有一些强制性的训练和考核,达不到就不能继续下一个年的工作。
地产经纪是房地产市场的专业人士，他们所具备的知识比买卖过多次房屋的业主要丰富得多，另外房地产买卖要经过一套严格的法律程序。此外地产经纪有专业的电脑软体和数据库资料，可以查找市场上最新的信息和动态，翻查每所房子的评估价值、税务、历史销售资料,这其中的很多信息是普通人士所无法获取的。
第一次买房时通过经纪来进行是非常必要的，既不用花钱，又能获取很多有用的房产知识和了解买房的整个过程，何乐而不为呢？大多数经纪都非常敬业，他们会接送你去看房，告诉你所看房子的情况和周围情况，询问你的想法，给出专业的意见。绝大多数华人经纪都精通国语、粤语和英语，能够方便地与不同的业主进行交流，避免新移民可能存在的语言上的障碍。
2. 仅选择一位买房经纪
有些朋友会很聪明地同时接触几位地产经纪，这是我们所不提倡的。买房经纪所接触的信息都是一样的，不存在这个经纪能够找到的房子比另外一个多，找哪一个经纪在能获取的信息上都是一样的，经纪的区别只在于经验的多少、敬业的程序等。更主要的是经纪付出了辛苦的劳动，他们的报酬从房屋的成交中得来。要尊重他人的劳动和耗费的时间，当然如果你觉得经纪不够敬业或者专业时，最好在告诉了经纪问题后，再考虑更换经纪。

买房的基本过程
1. 基本准备工作
分析自己的财务状况(包括首付能力及还款能力)，能够承担的价位，列出自己喜好的地区、户型和其它要求(学区、朝向、房间数)等，并寻找到合适的房地产经纪给予帮助。
2. 看房
看房是买房过程中最艰苦和最重要的一步，在看房过程中需要根据市场实际状况不断修正自己在户型、价格和区域等方面的要求。看房的数量因人而异，有的可能看了2套房就买了，也有看了近百套房的，原则以找到自己比较满意的为止。
3. 下OFFER及OFFER被接受
看到满意的房屋后，需要向卖房下offer，卖房将决定是否接受offer，这中间涉及到讨价还价的过程。在多个买家介入的情况下，很容易offer被拒。如果offer被接受，则开始制定购房合同(确定价格及制定其它合约条款)并签字。
4. 验屋
买房和交房前对房屋状况有一个客观全面的了解，哪些项目需要进行哪些处理，需要维修的地方要让卖方进行维修。这个过程一般可聘请专业验屋师进行，验屋是比较重要的一环，如果没有仔细验屋，房子的一些隐患或问题未来将给自己带来不少损失。
5. 获得房屋贷款
这个过程需要比较不同银行贷款计划的利弊，寻找合适的贷款银行申请贷款，安排合适的还款计划。通常可以找专业贷款经纪，他们了解各银行和机构提供的贷款计划。一个好的还款计划可以帮助你最大限度地节省资金。
6. 法律文件签署
合同签订并生效后，交房的工作就要交给买卖双方的律师办理了。应及时寻找合适的律师代表自己处理相关事宜，并在律师的指导帮助下顺利完成房地产交易，如果你不了解任何律师，可以让经纪推荐。
7. 交房前的其它事务
包括准备买房中需要缴纳的各项费用和DOWN PAYMANT、安排房屋保险等。
8 安排交房后的入住
房屋交付后，新业主需及时通知相关部门办理新户主登记过户手续，各类户主资料的更新，其它证件及各类公司帐单地址的更换。
一些必备网站
MLS.ca
加拿大地产协会官方网站，所有加拿大售卖的楼盘都一定要在mls.ca上出现。
房屋中心
目前提供了大温地区的中文网上售房信息以及房地产新闻等。

chenyunvip · 发表于 2011-8-12 20:15

买房详细步骤

一、看房

你可以找一个买方代理告诉你所需的价位、地区、样式等等条件
你的代理会找出符合你需要的物业，然后会帮你跟各个物业的卖方代理约时间，带你去看房子内部，但是............
你的代理会将所有符合你条件的物业都列出来，都跟对方约时间、都带你去看吗？很有可能不会的，因为他会挑卖方代理(这样你懂吧)

所以，在你的代理帮你找房子的同时，你也要自己在MLS上找，然后要求你的代理跟对方代理约时间

二、下offer(出价)

当你满意你所看的房子你可以请你的代理下offer给卖方
在offer上会列出一些重点
1.你愿意买的价钱
2.你购买的条件和条件移除日期
例如贷款通过和验屋通过(这是一般offer一定要写的) 甚至要求换地毯重新油漆等等条件
3.交屋日期(文件过户的日期)
4.占有日期(可以正式搬进去的日期)(都是交屋日期的j天)
5.调整日期(属於买方开始负担之一些相关税金或费用的起算日期)
6.订金金额(条件移除后才缴)

三、count-offer

卖方会针对你的价钱与条件作修改
也有的卖方无法接受你的价钱与条件直接就石沉大海
若你有接到卖方的count-offer 可能修改了你出的价钱与条件
你依然可以再提出另一个价钱与条件
直到双方的价钱与条件都能接受这份房产契约就算\"准成交\"

四、银行贷款

只要你一有买房意愿，不需要确定的交易物件，你就可以寻找贷款银行
多问几家寻找利率较低与还款条件较佳(如一些条件会限制几年之内不能还清或一年只能多还多少)
当你跟银行敲定利率与条件后，这一个利率与条件会为你保留90-120天
若在这一段期间利率降低，将适用新的低利率
若利率提高，将维持你当初所议定的利率
在这段保留期间内，你可以慢慢找房子
所以这个应该与第一步并行

五、自备款

新移民在这里可能没有工作或收入不够，银行如何计算给你的贷款额度
加拿大政府鼓励新移民购置房屋，所以报到未满6年的移民，都可以得到65%的贷款
所以你可以计算自己的自备款有多少，如要买价值20万的房子你需要有7万的自备款

当你有了上述\"准成交\"的契约拿到银行银行即会开始展开估价作业
并会注意你的条件移除日期是否足够让银行完成作业
若是来不及你依然可以向卖方提出更改移除条件日期的offer

六、验屋

一般验屋都会由买方代理帮你找验屋师
在卖方代理面前，验屋师对於一些小问题都会很婉转的告诉你，这个不会影响房子结构，这个问题不会造成生活困扰
除非有重大的如漏水或电气问题或结构上的问题，验屋师才会很慎重地告诉你
而有验屋书面报告或只有口头报告，价钱将会差到100
当你跟著验屋师验屋时，你要亲自去操作所有设备水电
并让所有水龙头流个10分钟以上，看看排水是否流畅，天花板、墙角及窗边是否有漏水痕迹
如果是买柏文或城市屋别忘了请对方提供最近3年的物业管理会议记录和from B

七、条件移除

你必须在条件移除日期前完成贷款和验屋的动作
若是在条件移除前，你不想买这间房子了，你可以毁约，不用付任何违约金

当买方的所有条件都移除了，签了条件移除书
这份买卖契约就正式生效，这时你就必须缴付订金
有些卖方代理会要求在offer时就要缴一部分的订金，你可以坚持等条件移除时再缴

八、订金
缴了订金后，若你不买这个房子，就算违约，订金将归卖方屋主

九、交屋

当你的条件解除契约成立后，你的代理会为你或你自己找一个公证人或律师，来办理过户的手续
该公证人或律师会直接与你的贷款银行联系交屋日期前你必须制公证人或律师处签署文件
等交屋过户日期时，自备款(须先存入你的帐户并提供授权给公证人或律师提领)与贷款将从银行转至公证人或律师的帐户，然后再转至卖方的帐户，从你的帐户授权

转出的金额除了自备款外

1.还有地产交易税(新屋的话是GST-7%)
20万以内是1% 超过20万的部分是2%
若你买的是30万的房子你将付2000+2000 = 4000

加拿大鼓励第一次购屋若你在全世界都没买过房子你可以申请免除地产交易税

银行会帮你办理，只是手续与文件较为繁琐
有些人会偷机，海外有房子，但在加拿大没有买过房子，也申明自己未曾买过房子
这种风险请自负

2.另外还有律师的费用
一般有贷款的过户费用，买房约650-800(要多问比较)，卖房约200-300
若无贷款，律师费用较低

3.还有一些调整日期的费用
如15日为调整日，该日起的管理费(若为大楼公寓或城市屋)地税(若卖方屋主有预缴)或其他已缴全年的税金，从调整日起你必须扣还给卖方屋主

隔天到了占有日期，一般都在中午12点，你的代理会将钥匙交给你你就可以开始搬进去了

4. 条件移除后必办事项

当条件移除契约正式成立后，你就可以配合交屋日期开始准备搬家，并将你的新地址从什么时候生效告知所有相关的机构
如:
ICBC驾照
CCTB和CCRA(福利金和税务局)
MSP(卑诗省医疗保险)
往来银行
信用卡
也可以付费向邮局申请地址变更
让邮局可以将你疏漏未更改地址的信件转到新址
6个月33元

另外最重要的是
你要事先向下列单位申请新地址帐户的起始日期和旧地址帐户的终止日期
1. 电力公司
2. 电视及网路
3. 瓦斯公司
4. 电话公司
不然你可能很高兴的搬进新家，却是盗用电及瓦斯的状态

十、是否需要买方代理

若你不熟悉买房的程序与法律，建议你寻找一位好的热心的买方代理
若你很熟悉一切程序与法律，并且对於屋况的判断与检验有所自信，对於你所满意的物件，你可以直接与卖方仲介联系，让卖方代理同时也是买方代理

这时你所要坚持的就是价钱，当你的价钱和卖方的价钱有所差距僵持不下时，代理为了达成交易，会跟卖方屋主协商，同意用你出价的价钱成交，而将原先要给买方代理的佣金部分退给卖方屋主

若你熟悉整个交易流程，并对契约内容懂得保护自己，你将会发现，买方代理只是带你看看房子，你也将会发现，买方代理当著卖方代理面前，一定都说这间不错价钱合理，然后帮你写OFFER。而，对於你所出的价钱，双方的代理有时也会先达成多少钱成交的目标，劝说你屋主不同意再添一点，其实，有时候你的 OFFER也根本没送给卖方屋主看，在代理这里就已经被私下协商掉了。

当然，也是有很热心很为买方设想的代理，不过，不管你有无买方代理，千万记住，买房不要急，价钱要守住，不要受代理劝诱而加价。

chenyunvip · 发表于 2011-8-12 20:18

加拿大购买房屋的十大误区

事实上，不论你买的是二人世界用的小屋，还是超级的豪宅，可以说你需要面对同样的毛病。特别是在如今的这个市场中，只要房子被LIST出来哪怕几个小时或几天，买家都更有可能犯错误。他们都会想："如果我现在没买到，可能再没机会……"其实，他们并没有做足家庭作业，特别是以下的十大误区：

1．没有做预算

买房如果超出了实际的价格范围，就可能使其他的重要投资受到损坏，比如养老保险，孩子的教育投资等等，还不谈其他的娱乐开支。房屋按揭经纪通常会告诉你能"借"多少钱，但这个数额往往并不是你能"承受"的金额。如果你有好几个孩子或者你们比较爱好旅游，那怎么办呢？所以我们应该考虑购买房屋会给我们每个月的花消带来多大影响，一定要考虑整个月的详细开支。所以多数专家会建议一个家庭的总负债不应该超过他们总收入的36%。

2．选择了错误的按揭

许多买家都忙于寻找一个可以解决房屋按揭的金融机构，因为卖家往往会考虑那些按揭已经PRE-APPROVED了的买主，这样就忽略了按揭本身的各类选项。我们可以选择浮动利率、短期固定利率和长期固定利率，那么它们的差别是很大的。但要记住短期的按揭每月还款要高于长期的按揭，一个15年期的按揭每月供款要比30年的按揭大约高25%。

3．选择了错误的社区

一些区的房价非常贵，所以我们要买那些承受得起的房子，但这并不是说我们要买最便宜的屋。地产界的名言是"LOCATION，LOCATION，LOCATION"，可见地点的重要性。如果这个区不好，你不仅会很不开心，而且将来会很难卖的出一个好价钱。所以要多听多看，了解社区有什么资源，提供什么服务等等。不要忘记了学校，要打听一些考试成绩的排名，升大学的比率，老师的比例等等信息，多和附近的一些家长聊一聊。

4．你并不知道到底房子值多少钱

最好的方法知道你所要购买的房子价格是否公平，是比较同一区域内的相似结构的房子的价格。你可以通过你的房产经纪了解到这些信息，包括过去一些年份在这个区买卖房屋的成交价格。

5．你选择了一个不好的地产经纪

选择了一个错误的经纪是一件很头疼的事情。你需要的经纪应该是能够为你服务，而且知道你确实的需要以及了解你的财务能力的人。来自朋友的介绍一般能帮助你找到一个较放心的经纪，或者比较两三个经纪，然后选定一个，不要同时选多个。参考一下他们过去的业绩，对你想买房子的区域的了解程度等等。

6．没有去了解周边环境

如果你像大多数买家那样，在周末的时候忙着去看新出来的卖盘。那么你知道你想入住的区域平常或天黑后是什么情况吗？那里的所谓交通便利，会24小时车水马龙吗？周末会经常有各种喧闹的聚会吗？要得到这些问题的答案，只有亲自在不同的时间段，比如晚上、周末及非周末的时间，去到社区了解才行。记住：在决定购买之前，尽可能多的了解周边环境及邻居。

7．没有请专业人士验屋

给大家的底线是没有验屋就不要买房。毕竟，任何人都不想买一个电力系统老化或地库漏水等毛病的房子。即使是新屋，你也需要知道所有的施工是否都完成得合适。一个典型的验房通常不超过300元，包括了检查水、暖、电、结构、屋顶等等方面。哪些通常不包括呢？白蚁、氡、石棉、霉、铅等一般不包。一般的验屋师都会告诉你那些要检验，哪些不。一般人看房子的角度和验房师所看的角度完全不同，这一点很重要。

8．忘记了考虑RESALE

买家很容易在看房的过程中忘了将来要如何卖掉房子。其实，在你浏览房子的时候，尝试用卖主的心态来看看那幢房子，哪里大了，哪里不够用等等。所以在买房子的时候一定要记住卖房子的那一天。

9．你在那个区里买了最贵的房子

你买了你梦寐以求的房子固然是一件很高兴的事，但如果那间房子是那个区中最贵的一个，那么就可能有点问题了。很简单，你的房子是50万买的，你当然希望周围的房子也和你的一样是50多万。当你看到你的邻居房子只值15万时，你的心情一定又很沮丧了。所以一般专家会建议：当您所购买的房屋价格超过邻居的50% 时，你最好放弃。

10．忘记了交割日的开支

当到了交割日，而你却发现没钱时，是一件多么糟糕的事。要记住，交割日的开支可能会占到房屋购买价格的2%。可能有没有付的律师费、相关税费、银行费用、搬家等等，这一点千万不要疏忽。

Viaspace · 发表于 2011-8-12 20:22

哈密尔顿生活指南里面有这个：
http://www.niagarachinese.ca/?action-category-catid-5-page-12
http://www.niagarachinese.ca/?action-viewnews-itemid-338

chenyunvip · 发表于 2011-8-13 01:02

3ks ^^

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--- 请教 --- 关于买房的地税和维修费

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